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城镇老旧小区改造没钱?专家建议顶楼加一层出售

2019-09-17 13:02编辑:BBIN宝盈平台人气:


来源:中国新闻周刊

作者:鲍安琪

整个2019年夏天,家住北京通州万方家园的吴女士经常好奇地站在15楼的落地窗前,看工人们顶着烈日在对面的旅游新村的房顶上忙碌。

当脚手架上的防尘网拆除,改造后的小区终于露出真容,这个建于1996年、人们一直好奇会不会拆迁的破旧小区外观变化之大,如鸟枪换炮。深咖和浅咖交错的石材质感的外立面,深红的斜“瓦”顶,蛛网般的护栏全部拆除,窗户新换,乍一看像是由低层板楼组成的中高档小区。

听说改造资金全部来自政府,居民不用出一分钱,吴女士所在的小区业主群里发出一片“求改造”的感叹,说不清是羡慕还是嫉妒。

和矛盾尖锐的“棚改”不同,老旧小区改造有些像被天上掉下来的馅儿饼砸中。但天下毕竟没有免费的午餐。

住建部政策研究中心研究员赵路兴告诉《中国新闻周刊》,老旧小区改造的复杂程度,远远超出大家的想象。

“建新房子都是老问题,改老小区全是新问题。”他说。

旅游“新”村

旅游新村综合整治工程始于2018年,总投资约为5000万元(人民币,下同,969万新元)。

通州区老旧小区综合整治的协调机构是区长亲任召集人的联席会议,下设老旧小区综合整治工作办公室,主任由区住建委主任担任。

区住建委建材办主任李扬告诉《中国新闻周刊》,申报经过了居民申请、属地政府(即乡镇政府、街道办事处)摸排、属地政府向区住建委申报、区住建委实地核查几个阶段,再报区政府审议、北京市老旧小区联席会审批。

通州的老旧小区综合整治经历了两个阶段。“十二五”期间(2011-2015)主要是针对1990年以前建成的小区,目前通州这部分市区属大产权老旧小区已基本改完。新一轮改造,主要是1990年至2000年期间建成的小区。

其中,旅游新村小区建成于1996年,是北京较早的商品房小区之一,紧邻西关清真寺。万达广场建成后,这里成为这个繁华地带的后街和价格洼地。小区由三栋六层楼房组成,共25个单元、306户,透着一种老小区的破旧和凌乱。小区没有门禁,由北京百年一家物业管理公司管理,每月物业费仅每平方米0.55元。

北苑街道办事处规划科负责人綦振宇告诉《中国新闻周刊》,旅游新村小区问题比较突出,群众反映问题比较多,居民改造意愿也较强,因此申报了这个小区。

最后,旅游新村与西营前街小区、上潞园小区、小街之春小区、葛布店东里和玉桥中路小区一起,被列入通州2018年首批综合整治小区。五个项目共计26.35万平方米,涉及单体56栋,总预算投资5.2亿元。

名单确定后,先利用各种宣传手段,营造“和谐整治”氛围。小区里张贴了《致老旧小区综合改造范围内住户的一封信》。居委会召集业主代表开会,进行摸底、协商。

旅游新村所属的西关社区书记李美丽告诉《中国新闻周刊》,根据居民意愿,可以对设计方案进行“微调”。

老旧小区整治采取菜单式,分为楼本体改造和小区公共区域整治,各自又分基础类和自选类。基础类是必改的,包括被称为“六治七补三规范”的拆违建、治开墙打洞、清理群租、治理地下空间、抗震加固、节能改造、拆护栏等项。自选类包括增设电梯、平改坡等,由居民自愿选择。

改造所需资金,根据北京市政府《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》,由市区两级财政共同承担,市财政局以转移支付方式将市级资金全部拨至各区,由其统筹使用。简政放权、将老旧小区综合整治的具体工作全部向区级层面下放,被视为北京市老旧小区改造的核心经验。

旅游新村楼本体改造的中标单位是国有独资的北京城乡建设集团有限责任公司(简称北京城建集团)。根据施工招标公告,合同估算价为3000万元。

之后,由施工单位与居委会一起,一户一户地签“入户调查确认单”。确认单有5个打钩项:是否同意改造上下水、是否同意拆除室外护栏、是否同意空调移机、是否同意更换外窗、是否同意外窗增加金刚砂护网。

北京城建集团负责旅游新村工程的项目经理梁杰告诉《中国新闻周刊》,小区有个业主微信群,小区306户中有190余人在群里。刚开始一些业主不了解这个改造工程,群发言中有抵触情绪,后来这个群成为了业主与施工方沟通的平台。

根据城市副中心的“高点站位”,通州区提升了改造标准。

“平改坡”本为自选类,被列入增加项。外墙采用效果酷似大理石的仿石材涂料真石漆,窗户采用断桥铝。普通的铝合金窗导热较快,会成为散热的一座“桥”,而断桥铝则采用硬塑将铝合金从中间断开,增强了材料的隔热性能。

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